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よくあるご質問

J-REITに関するご質問

J-REITの基本的な仕組みや基礎用語について教えてください。
J-REITの基本的な仕組みや基礎用語については、一般社団法人投資信託協会のWEBサイト内「J-REITを学ぼう」をご参照ください。 J-REITを学ぼう(外部リンク)
J-REIT各社の業績や株価(投資口価格)などの情報はどこで入手できますか?
1) 金融庁の有価証券報告書等閲覧サービス(EDINET)
2) 東京証券取引所の適時開示情報閲覧サービス(TDnet)
3) 会社四季報
4) 新聞の株式欄
5) J-REIT各社のWEBサイト
等でご確認いただけます。

運用方針について

どのように内部成長を図るのですか?
PICは各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させることに努めます。具体的には以下の方針で取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。

1) テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じた誘致活動を通じて既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めます。

2) 賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地区的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最大限に発揮させるべく積極的な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。

3) 物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的な観点から継続的な設備投資による資産価値・競争力の維持・向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計上時期の分散と平準化を図ります。
どのように外部成長を図るのですか?
PICは安定した分配金の実現と、ポートフォリオの収益性・クオリティの維持・改善を目指して投資活動を展開します。

1) 立地条件、周辺環境、スペック等の面で競争力が高い物件の取得に努めます。

2) メイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を始めとする資産運用会社(プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社)の各スポンサー(ケネディクス株式会社、総合地所株式会社、三井住友信託銀行株式会社)が持つ仲介・企画・開発等の機能を最大限に活用し、優良物件の発掘に努めます。

3) 過度な価格競争に陥ることがないように、絶対的な期限を設けた資産規模の目標は掲げません。

PICの特徴について

プレミア投資法人(以下「PIC」)とはどのようなREITですか?
PICは、「投資家にとって分かりやすいリート」をコンセプトに、主として、東京経済圏(都心5区を中心とする東京23区及び1都3県の周辺都市部)に立地する、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産等を投資対象としつつ、地方主要都市(札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市、福岡市等)に立地する、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産等の資産も投資対象として運用する、複合型リートです。
オフィス、レジデンスが持つそれぞれの特性を組み合わせることで、ポートフォリオの中長期的に安定した収益の確保を目指しています。
なぜオフィスビルに投資するのですか?
オフィスビルは、他の用途に供される不動産(レジデンス等)と比較して相対的に均質で豊富なストックがあるため、市場規模及び流動性の点で優れていると考えられます。
オフィスビルに対する賃貸需要は、営利を目的とする企業が主となるため、景気変動等の経済動向・社会情勢の影響を受け易いという特徴をもちますが、一般的に他の用途の不動産と比較して相対的に高い収益性が見込まれます。
なぜレジデンスに投資するのですか?
PICが投資対象とするレジデンスは、外観・エントランス等の意匠、階高・外壁等の仕様、面積、間取り等の点で相対的に良質な物件や駅近にある交通利便性の高い物件です。
ここ数年、供給が増加してきたとはいえ、他の用途(オフィス等)に供される不動産と比較して相対的にストックが少なく、とりわけスペックに優れ競争力を持つ物件には稀少性があります。
レジデンスへ対する賃貸需要は個人が主となるため、他の用途(オフィス等)に供される不動産への需要に比べ相対的に経済動向・社会情勢の影響を受けにくく、テナントの分散度も高いことから(1物件あたりのテナントが多いためです。)、安定した賃料収入が期待できます。
なぜ投資比率の目標をオフィス6:レジデンス4とするのですか?
PICは、運用資産の「着実な成長」と「安定した収益の確保」を目指して運用を行うことを投資の基本方針としています。
資産の成長のためには、不動産マーケットに十分な流通量が確保されているオフィスビルを主体としたポートフォリオの構築が不可欠と判断していますが、「成長性」と「安定性」とのバランスに配慮するとレジデンスもオフィスビルに準じた投資比率とするのが望ましいと考え、その目標値としてオフィス6割レジデンス4割の比率を設定しました。
オフィス・レジデンス以外の不動産に投資することはないのですか?
PICは、投資対象をオフィスとレジデンスに限定しており、将来にわたり商業施設やホテルを主要テナントとするような、オフィス・レジデンス以外の用途を主目的とする不動産に投資対象を拡張する計画は一切ありません。ただし、投資対象は主としてオフィス又はレジデンスとして利用されている不動産等であり、その一部がオフィスやレジデンス以外の用途として利用されている場合があります。
PICが主たる投資エリアとする「東京経済圏」とは、どの地域を指すのですか?
PICは、以下の地域を総称して「東京経済圏」と定義しています。

1) 都心5区
従前よりビジネスエリアとして中心的な役割を果たしてきた千代田区・中央区・港区の3区に、近年新たにビジネスエリアとしての役割を増してきている新宿区と渋谷区の2区を加えた5区を指します。

2) 東京23区
都心5区を除いた東京都特別区18区を指します。

3) 周辺都市部
東京都特別区を除く東京都下、神奈川県(横浜市・川崎市等)、埼玉県(さいたま市等)、千葉県(千葉市等)の1都3県に所在する人口集中エリアを指します。
東京経済圏を他の地域と比較した場合、どのような特徴がありますか?
他の地域と比較した場合、東京経済圏には主に以下の特徴があります。

1) 日本の政治経済の中心地であり、各種産業や教育の集積度が高く、東京都を中心に広範に亘る経済基盤が形成されています。

2) 就業、就学を目的とする国内の他地域からの人口流入が安定しています。また、国際化の進展に伴い、ビジネスを目的とする外国人の居住も増勢が見込まれます。

3) 以上のように東京経済圏は豊富なビジネスチャンスを背景に、法人によるオフィスへの需要が潜在的に強いエリアです。その一方、持ち家比率が低い特徴があり、人口流入に伴う住戸の賃貸需要も安定しています。
保有不動産が東京経済圏に集中していることにより、地震リスクが高まることはないですか?
PICは以下の事項を投資対象不動産の取得基準の一つとし、十分な耐震性能を有する物件を取得することとしています。

1) 新耐震基準、又はそれと同水準以上の性能を確保していること。

2) 地震PML(予想最大損失率)値は20%未満を原則とし、20%以上の物件については耐震補強工事の実施等を取得の条件とすること。
地震保険の付保については、ポートフォリオ全体のPML値を基準に、災害による影響と損害保険料とを比較して付保の判断を行います。なお、PML値が高い個別物件があれば、個々に地震保険の付保を検討します。

財務について

財務戦略について教えてください。
PICは、資本市場及び金融環境を総合的に考慮し、経済・社会情勢の変化を予測のうえ、財務構成の安定化・調達の期間構造(長期/短期)・金利形態(変動/固定)といった観点から、調達時点において最も好ましいと思われる調達方法を選択し、低コストの資金調達に努めます。


1) 財務体質の健全性を保つため、LTV(注)を60%以下に抑えることを基本方針としています。

(注)LTV(有利子負債比率)=[有利子負債÷(有利子負債+出資総額)]×100

2) 投資口の追加発行による資金調達については、上記の比率に基づいた財務状態を考慮し、投資口の増加に伴う一口当たり分配金の希薄化にも配慮のうえ決定します。

資産運用会社について

プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社(以下「PRA」)について知りたい。
2001年7月 PRA設立
2002年5月 PIC設立
2002年9月 PICが東京証券取引所 不動産投資信託証券市場に上場
2010年5月 NTT都市開発株式会社の連結子会社となる

・PRAはPICの設立以来、資産運用会社として資産運用委託契約に従い、PICの保有する資産の運用を行っています。
・PRA及びPICは、メイン・スポンサーであるNTT都市開発株式会社との人材面及び物件供給面での強い協力関係を維持・発展しています。
・メイン・スポンサーであるNTT都市開発をはじめ、スポンサー各社(ケネディクス株式会社、総合地所株式会社、三井住友信託銀行株式会社)は、PRAの資産運用業務を力強くバックアップしています。


PRAに関しては、PRAのWEBサイト(下記リンク)をご覧ください。
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社

決算及び分配金について

決算発表及び分配金支払いのスケジュールについて教えてください。
PICの決算期は4月末日と10月末日の年2回で、通常、それぞれ6月と12月に決算発表を行っています。また、分配金は金銭により分配するものとし、原則として決算期から3ヶ月以内に、決算期現在の最終の投資主名簿に記載のある投資主又は登録質権者を対象に投資口の所有口数に応じて分配します。 IRカレンダー
分配金を受け取るための要件はありますか?
PICの決算期(4月末日、10月末日)の投資主名簿に記載されていることが要件となります。
よって、東京証券取引所での権利付最終取引日までに投資口を保有された方に、分配金受取の権利が発生します。
権利付最終取引日につきましては、お取引のある、もしくは最寄りの証券会社等にお問い合せください。
分配金の受け取り方について教えてください。
1) 受取期間中
分配金は「分配金領収証」をお近くのゆうちょ銀行本支店又は郵便局にお持ちいただくことでお受取りいただけます。

2) 受取期間を過ぎた場合
受取期間を過ぎた場合は、「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、投資主名簿等管理人の三井住友信託銀行株式会社 証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にてお受取りください。

3) 分配金振込口座を指定している場合
ご指定の銀行預金口座あるいはゆうちょ銀行の口座(通常貯金口座)に入金されます。

また、今後の分配金に関して、銀行預金口座あるいはゆうちょ銀行の口座(通常貯金口座)への振込のご指定等の手続をご希望の方はお取引証券会社等へご連絡ください。
過去の分配金はいつでも受け取ることができますか?
分配金は、PICの規約の定めにより支払開始の日から満3年を経過してもお受け取りがない場合は、PICはその支払いの義務を免れることになり、お受け取り頂くことができなくなりますので、お早めにお受け取りください。
受け取った分配金、譲渡益等の課税関係について教えてください。
個人投資主及び法人投資主の方にかかる税金については、本WEBサイト内「投資口に関する諸手続き」の「課税上の取扱い」をご確認ください。 投資口に関する諸手続き

投資口について

投資口の購入・売却はどこで行えばよいのですか?
株式と同様に証券会社の窓口またはインターネットによるオンライン取引でも購入・売却することができます。なお、新投資口の発行(増資)の際は、PICが指定した証券会社でのみ購入できます。
投資口の購入・売却に関する詳細は、お取引のある、もしくは最寄りの証券会社にお問い合わせください。
いくらから買えますか?
1口からご購入いただけます。PICの投資証券は東京証券取引所に上場しており、株式と同様、需給により投資口価格が変動します。最新の投資口価格については、本WEBサイト内「株価情報」からご確認いただけます。
購入・売却に手数料はかかりますか?
購入・売却の際には、株式と同様、各証券会社が定める売買に伴う手数料が発生します。手数料は証券会社により異なりますので、詳しくはお取引のある、もしくは最寄りの証券会社にお問合せください。
住所等の変更手続きをしたいのですが?
住所、氏名、届出印等のご変更については、お取引証券会社(金融商品取引業者)にお申し出ください。
証券保管振替制度をご利用になっておらず、お手元に投資証券をお持ちの方は、下記口座管理機関にお申し出ください。

■ 口座管理機関
東京都千代田区丸の内一丁目4番1号
三井住友信託銀行株式会社

■ 郵便物ご送付先/電話ご照会先
〒168-0063
東京都杉並区和泉二丁目8番4号
三井住友信託銀行株式会社 証券代行部
電話 0120-782-031(フリーダイヤル)

投資主総会について

投資主総会はいつ開催されるのでしょうか?
PICの投資主総会は原則として2年に1回開催されます。次回開催予定等については、「投資主総会について」をご確認ください。 投資主総会について

お問い合わせ

お問い合わせ先はこちらをご覧ください。

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